暴击南京这些楼盘卖不掉了

时间:2019-07-20 来源:www.fsyp118.com

  2019-07-16 17:18

  来源:搜狐焦点南京站

  原标题:暴击!南京这些楼盘,卖不掉了!

  冷热不均,南京最明显的注脚。

  你说它冷吧,热盘的开盘,又加速了市场的热度;你说热吧,有些楼盘就是卖不掉!

  今天,我们来聊聊越来越冲向两个极端的市场分化。

  1极端分化之下的南京楼市

  这一个月来,你看到的开盘画风可能是这样的:

  6月18日,鱼嘴华润置地瑞府首开G1、G2号楼192套房,销许均价39800元/平,当天售罄。

  6月22日,青龙地铁小镇招商正荣东望府推出144套房,销许均价28150元/平,当天售罄。

  7月1日,鱼嘴金茂悦推出204套房,销许均价39800元/平,当天售罄。

  7月3日,江宁上秦淮五矿澜悦栖原推出143套住宅,销许均价30500元/平,当天售罄。

  7月3日,燕子矶中海燕矶听潮推出336套住宅,销许均价29200元/平,几乎清盘。

  (想了解楼盘,可以直接点击文中的楼盘名查看详情,还可以一键拨打400电话咨询哦!)……

  清盘!清盘!近清盘,几乎经常性的报道,都会出现开盘当天清盘的现象。除此之外,不少楼盘开盘当天去化率也都在70-80%以上。

  市场真的有那么火吗?

  心理学上有一种“瑞士奶酪模型”:每一个环节都像一片奶酪,上面存在很多个小孔,奶酪叠在一起,通常没有什么意外。但当一些小孔凑巧叠加在一起,风险因素就像光线一样,透过所有的小孔,导致意外的发生。

  正是这些热盘的成绩很好,让大家误以为南京房子还是太好卖!

  但同时,还有另一种画风:

  1、雨山路某盘:4月至今推出540套房,截止目前326套房未售;

  2、五桥某盘:开盘大半年,278套房还剩99套未售;

  3、溧水某盘:时隔一年再开盘,竟然只卖了1成。

  ……

  像这样,开盘去化率不到30%的项目每个月都有,相当惨淡。

  一边火爆清盘,一边销量寥寥。

  现在的市场,已经不是在此消彼长间轮回,谁都有机会的时代了;未来,两极分化只会更加严重。

  那么,问题来了,同处一样的市场,为什么有的楼盘就是卖不动?!就是没人买?!

  2这些项目,打破头都卖不掉!

  或许,不同项目因为本身优势不同,价格不同,甚至蓄客周期长短不同,都会或多或少地影响到开盘去化率,这是正常情况。

  但如果一个项目开盘去化低于30%,一定是有问题的。我们以上半年开盘项目中,低去化项目为例,逐一分析。

  1、雨山路某盘:去化遇肠梗阻,定位定价策略失误

  雨山路某盘,今年上半年首开,目前已推出540套房源,销许均价29200元/平,截止7月16日下午,还有326套房源未售,去化率仅39.6%。

  

  该楼盘销量不好,很大程度上是失误在定位、定价策略上。

  挖了100多平的地下室,普通楼层单价突破3万/平。

  

  这不是重点,很多楼盘虽然挖了地下室,但得房率高,在同等情况下,买房人还算能接受。且看这个楼盘,得房率实在提不上筷子:

  举个例子,建筑面积99.42㎡住宅,预测分摊面积29.88㎡,预测套内面积69.54㎡,得房率不足70%。

  

  建筑面积121.16㎡住宅,预测分摊面积29.78㎡,预测套内面积91.38㎡,得房率75%。

  

  没有对比就没有伤害,同样是11层小高层,雨山路另一家楼盘,建筑面积123.19平住宅,预测分摊面积16.60㎡,套内面积106.51平,得房率86%。

  

  建筑面积99.54㎡住宅,预测分摊面积19.25㎡,预测套内面积80.69㎡,得房率在80.7%。

  

  但雨山路板块还有几点客观条件:

  一是短期上市量太大,又遇到核心区的阻挠,在夹缝中生存不易。二是板块内有多个老大哥挡在前面,进而导致其余项目“路难走”。

  所以,这个盘骑虎难下,还要僵持一段时间,不过开发商实力雄厚,也是地铁盘,不是全然无优势,还可以以时间换空间。

  2、五桥某盘:开盘大半年,278套房还剩99套未售

  五桥板块是在雨山路板块基础上延伸出来的一个新板块,目前楼盘并不多,但部分项目销量确实不如人意。

  比如这家楼盘,去年9月和去年12月各开过一次盘,推出278套房源,销许均价28000元/平左右,截止今天下午,还有99套未售,去化率64%。

  

  而隔壁某盘今年5月底推出的459套房,截止目前只有52套房源未售,去化率达到88.7%。

  这家楼盘的问题,有一定程度上是因为对市场行情判断不具前瞻性,时而要精装,时而要毛坯,搞的买房人都错乱了。

  当然,最后还是如愿卖了精装,然而品牌在南京市场上也并没有什么辨识度。另外虽然市场遇冷后推出了少量特价房和促销活动,但杯水车薪,诚意略显不足。

  没关系,慢慢卖呗。

  3、溧水某盘:时隔一年再开盘,竟然只卖了1成

  溧水某盘,上一次开盘还是去年6月,时隔一年开盘,加推336套房,户型建面82-136㎡,销许均价11627元/㎡,据媒体报道,开盘当天去化在1成左右,也就是只卖出30余套房。

  这个盘开盘频次很少,上次开盘还是在去年。我们看到的溧水,不是火热得不行吗,空港的楼盘一开就火爆,怎么这家楼盘有地铁、也有中学学区,就卖不好了呢?

  

  其实,这是整个溧水城北的缩影,借着去年的浪潮,房价和溧水城南、空港无差别化了,随着远洋、禹洲、华夏幸福等品牌房企的进驻,整个溧水城北面临着新一轮的洗牌,而后面这些开发商带来了更新的产品,更强势的营销策略。

  让脱离了价格优势的老盘,抱着大腿也不管用了,也就是自身优势不明显了。你有的,很快被其他楼盘代替。

  3现在,请抓住这3点逻辑买房!

  事实证明,有些房子,或许能在市场风口浑水摸鱼溜一波量,但狂热过后,市场回归平静,该还的总是要还回去。

  所以,有些房子不能碰就是不能碰,碰了就扎手,一针见血。

  去化遇到阻力的楼盘,要么是定价或者销售策略有问题,要么就是自身的问题。总之还是那句话:没有卖不掉的房子,只有卖不掉的价格,只要开发商真心实意降价,我想自然还是能吸引到一定客群的。

  不管怎样,6、7、8月,楼市淡季来了。买房的,特别是买新房的真的不要被开发商的热销表象迷惑而追高。

  所以,还是想强调这3句话:

  1、经过这一轮房价的周期,目前南京多个板块价格已进入“沉淀”状态,即价格已经涨到一个高位了,短期并不具备再朝上涨的空间。

  2、有一定倒挂空间的楼盘,可以综合判断购入,但是这样的楼盘,要么你买不到,要么提高了首付,但是你可能还是买不到。就当买张彩票,试一试吧。现在容易买到的房子未来不一定好卖,而真正好的房子依然很难买到。

  3、这是比较精分的市场,也是适合南京的市场,有不少人摇到热盘,但放弃,这也是好事,想买的留下,犹豫的离开再决定,不想买的直接不参与摇号,各有归宿。返回搜狐,查看更多

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